Рынок Центральной Европы

Вдали: Дорогами ритейла по Восточной Европе
Крупные сетевые операторы и всемирно известные брэнды уверенно шагают дорогами Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Всемирно известные торговые сети уютно чувствуют себя в Венгрии, Польше и Чехии и только начинают осваивать бескрайние российские и украинские просторы.
Три источника и три составные части
В эпоху развитого социализма покупатели в странах ЦВЕ ходили в многочисленные государственные и редко встречающиеся кооперативные магазины, а по праздникам — на рынки. Переходный период — 1990-е гг. — характеризовался главным образом приватизацией торговли. Именно в этот период некоторые торговые сети в странах ЦВЕ значительно окрепли. Но расцвет ритейла пришелся на конец 1990-х — начало 2000-х гг., когда гигантские потоки иностранных инвестиций и рост отечественных инвестиций в этот сектор привели к резкому увеличению числа крупноформатных современных торговых комплексов.
Это чудесное превращение можно рассматривать как три фазы развития ритейла. Первая, доперестроечная фаза характеризуется государственной монополией на торговлю, а в некоторых странах — параллельно развивающимся потоком частных магазинов с низким торговым оборотом, существующих главным образом полулегально. Другими отличительными чертами этой фазы являются преобладание отечественного капитала, низкая доля современных торговых комплексов в общей массе.
Вторая фаза, приходящаяся на начало переходного периода в развитии экономики, характеризуется сменой существующей системы, нередко в ходе приватизации (т. е. смены владельца). Как правило, это сопровождалось распадом государственной системы торговли на части, которые в отдельных случаях стали объединяться в мелкие торговые сети. Например, в Болгарии число магазинов в период с 1990 по 2003 г. утроилось. Вместе с тем для этой фазы нехарактерны фундаментальные изменения в организации распространения товаров и формате (например, мелких на крупные) магазинов. По-прежнему преобладает отечественный капитал, однако уже имеют место иностранные инвестиции (главным образом теневые). Их поток сдерживается политической и экономической нестабильностью, а также отсутствием прозрачности и несовершенством законодательной базы.
Те же иностранные инвесторы, которые все-таки приходят в страну в этот период, как правило, приобретают уже существующие приватизированные предприятия. Например, проникновение голландской сети Ahold в Чехию в 1991 г. произошло посредством приобретения местной сети Mana, а бельгийская сеть Delvita скупила сеть мелкоформатных супермаркетов Sama. В 1996 г. английская сеть Tesco вошла на рынки Чехии и Словакии посредством приобретения сети универмагов Prior. В то же время на этой фазе развития ритейла сохраняется низкая доля современных торговых комплексов. Еще не пришло время перерождения супермаркетов в гипермаркеты и дискаунтеры. Не коснулись новшества и мелких городов, а также поселков.
Третья фаза, которую можно условно назвать этапом глобализации, начавшаяся в ряде стран ЦВЕ в середине 1990-х, продолжается по сей день. Она характеризуется быстрым развитием супермаркетов (включая гипермаркеты, дискаунтеры, магазины cash & carry), а также мелкоформатных сетей. На этой фазе, в которую государства вступают после успешного проведения ряда рыночных реформ, преобладают легальные иностранные инвестиции. Здесь уже можно говорить о высокой доле современных торговых комплексов и высокой степени участия крупных международных сетевых операторов. Современные торговые комплексы появляются не только в крупных, но и в мелких городах, а также в крупных поселках.
Примечательно, что эти фазы характерны для всех без исключения стран ЦВЕ. Различаются лишь темпы их прохождения. В переходный период экономики все страны ЦВЕ вошли в период с 1988 по 1991 г. Впоследствии пути их разошлись.
В аналитическом исследовании компании M&M Planet Retail все страны ЦВЕ делятся на три неравные группы в зависимости от темпов реализации рыночных реформ. Например, страны “первой волны” вошли в третью фазу — период глобализации — в 1996 г., тогда как некоторые другие, например Россия и Украина, — лишь в 2002 г.
В странах “первой волны” (Польша, Чехия, Венгрия и Словакия) в середине 90-х гг. сектор супермаркетов считался элитным, представляя собой тонкую прослойку (всего 5%) в общей массе. К 2003 г. доля супермаркетов в странах этой категории возросла до 40-50%. В так называемых странах “второй волны” — Болгарии и Хорватии — доля супермаркетов составляет уже 20-40%, а в государствах “третьей волны”, таких как Россия и Украина, — всего около 2%, но растет очень быстро.
Этапы внедрения крупнейших международных ритейлоров в страны ЦВЕ можно описать следующим образом. Сначала внедрение “варяжских” гостей происходит чисто по-соседски. Финские и турецкие компании пришли в свое время в Эстонию и Россию, словенские и австрийские — в Хорватию, чешские — в Словакию, а венгерские — в Румынию.
Когда потребитель подготовлен к восприятию иностранных стандартов, наступает очередь ведущих международных операторов. Крупные сетевики Ahold, Carrefour, а затем и Tesco пришли в Польшу, Чехию и Венгрию, а затем крупные иностранные ритейлоры обратили внимание на страны “второй” и “третьей волны”: немецкая Metro пришла в Хорватию, а не так давно — и в Россию.
Подобно тому как происходит продвижение ритейлоров в регионе в целом (от более развитых стран к менее развитым), идет и экспансия внутри страны. Из столичных и просто крупных городов сети постепенно распространяются на мелкие города и даже поселки. Крупных сетевиков не страшит роль первого парня на деревне, так как в маленьких городах просто нет места конкуренции (нет условий для развития более чем одного рынка). По мнению представителей польского отделения сети Ahold, учитывая достаточно сильную конкуренцию торговых сетей на польском рынке, следует обратить внимание на города с населением 50 000-70 000 человек.
В 2003 г. в Польше на долю пяти крупнейших торговых сетей приходилось 54% оборота в секторе супермаркетов. В Чехии этот показатель составил 70%, в Болгарии — 90%, в Хорватии — около 60%, а в Словакии — всего 25%.
Герои ритейла
В России пока не очень популярны мировые лидеры ритейла. Присутствие иностранных сетевиков ограничивается компаниями Metro, AVA, Spar, Ramenka, IKEA и Auchan. Между тем самые преуспевающие в Европе торговые операторы — французский Carrefour, голландский Ahold и английская Tesco — в России пока что не представлены.
Каждый из операторов придерживается собственной стратегии развития. Французская Carrefour, присутствующая в 30 странах, планирует наращивать количество магазинов. На сегодня магазины сети представлены в трех форматах — гипер- и супермаркетов и дискаунтеров. Голландская Ahold, также распространенная почти в 30 странах и продолжающая ориентироваться на развивающиеся рынки, предпочитает создавать партнерские предприятия. Английская Tesco, имеющая амбициозные планы в отношении перспективных рынков стран ЦВЕ, не намерена наращивать количество магазинов, а выбирает такие формы, как поглощение существующих сетей или создание совместного предприятия.
Солидные инвесторы
Голландская компания Rodamco Europe — самый крупный в Европе инвестор в торговую недвижимость, имеющий портфель размером 6,8 млрд евро. С 2003 г. акции компании котируются на нескольких крупнейших биржах. Правда, доля инвестиций в проекты на территории Центральной и Восточной Европы составляет всего 3% в общей массе. Например, в Варшаве Rodamco Europe является совладельцем двух крупнейших торговых центров — Zlote Tarasy (60 000 кв. м) и Galeria Mokotow (59 000 кв. м). В первом случае компания выступает совладельцем (в равных долях) с другой голландской компанией — ING Real Estate''s Development.
Впрочем, нередко бал правят заокеанские инвесторы. Во всяком случае, в Польше это так. По данным Cushman & Wakefield Healey & Baker Advisory Services за февраль 2004 г., львиная доля инвестиций в сектор ритейла приходилась на долю американцев (по оценкам — 68%). За ними с большим отрывом следовали голландские, датские, немецкие и ирландские инвесторы, доля которых составила соответственно 11%, 10%, 7% и 4%. Подобная ситуация сложилась буквально за последние два года, когда американская Apollo Rida приобрела у германской группы Metro торговый центр. Тогда доля американских инвесторов в сектор ритейла возросла сразу с 29% до 68%.
Инвестиционная компания Heitman, штаб-квартира которой находится в Чикаго, управляет средствами в размере $11,5 млрд, инвестируемыми в недвижимость. В 1995 г. Heitman одной из первых пришла и в Центральную Европу. Рост активности компании за последние годы доказывает, что ее интерес к этим странам только растет. Компания образовала совместное предприятие с американской Polimeni International, чтобы разместить портфельные инвестиции в объеме $160 млн в создание проектов торговых центров на территории Польши. Гипермаркеты будут возведены в крупнейших городах — Калише, Познани, Глогуве, Гнезно и Грудзидж. Площадь гипермаркетов будет варьироваться в пределах 21 400-36 205 кв. м, а суммарная площадь составит около 146 000 кв. м. Проект планируется завершить к 2008 г. В настоящее время Polimeni International уже участвует в стадии предевелопмента и сдачи в аренду торговых площадей для центра Konin Lakeside Galeria площадью 25 000 кв. м в польском городе Конин. Торговый центр уже сдан в аренду крупнейшим международным ритейлорам, в числе которых Hypernova, дочерняя компания голландской сети Ahold.
Еще одним этапом деятельности Heitman в странах ЦВЕ стало создание совместного предприятия с американской компанией GE Capital. Образовавшаяся компания стала совладельцем четырех крупных торговых центров в Чехии, проекты и управление которых курирует датская компания TK Development. Три торговых центра с маркой Futurum были построены в Градце Кралово, Остраве и Брно. Первый (площадью 25 000 кв. м) был сдан в эксплуатацию в ноябре 2000 г. Арендаторы — сеть Carrefour и 60 отдельных магазинов. Futurum в Остраве (33 000 кв. м) был открыт в мае 2000 г. и также сдан в аренду сети Carrefour и 65 торговым точкам. Центр в Брно (35 000 кв. м) открылся в октябре 2001 г. Он также сдан Carrefour и уже 90 другим ритейлорам. Четвертый (16 000 кв. м) в г. Оломоуц был открыт в сентябре 2001 г. В настоящее время он также арендован Carrefour и 65 торговыми точками.
Еще один крупный игрок на европейском рынке коммерческой недвижимости — компания Redevco (Real Estate Development Company). Объем портфельных инвестиций в недвижимость составляет $5,7 млрд. Стратегия этой компании несколько отличается от общепринятых: инвестируя в недвижимость в 13 странах, она не боится вкладывать средства в строительство магазинов не только в столичных городах, но и в так называемых растущих пригородах. По мнению председателя совета директоров Redevco Йапа Блокрульца, эта модель более органична для Европы, чем моллы и мегацентры, мода на которые пришла в Европу из Америки.
Польша
Рынок ритейла в Польше растет опережающими темпами. По оценке департамента маркетинга польского отделения компании Ernst & Young, до 2005 г. в страну придет до 120 новых торговых операторов. Первые крупные международные сети, в числе которых Carrefour, Auchan, Geant, Real, начали появляться в стране в середине 1990-х. И сразу же столкнулись с нехваткой современных торговых площадей. Сегодня ситуация меняется к лучшему. По оценке Ernst & Young, в настоящее время в Варшаве около 1,8 млн кв. м торговых площадей, но лишь половину из них можно рассматривать как соответствующие времени. Около 460 000 кв. м приходится на долю современных торговых центров и около 440 000 кв. м — на долю гипермаркетов. Еще около 300 000 кв. м торговых центров находится на стадии строительства и будет сдано в эксплуатацию в 2004-2005 гг. В числе “новостроек” — торговые центры Arkadia (110 000 кв. м), Blue City (82 000 кв. м), Miasteczko Wilanow (100 000 кв. м) и Zlote Tarasy.
Зарубежные девелоперы, работающие в Польше, приятно удивлены быстрой окупаемостью проектов в области торговой недвижимости. Поэтому в стране идет активное строительство торговых комплексов. Например, компания Hines, прошлой осенью закончившая офисно-торговый комплекс Metropolitan (номинировавшийся на Каннском ежегодном салоне по недвижимости на высшую награду MIPIM Award), уже сдала в аренду все торговые площади (3500 кв. м и треть офисных (свыше 11 000 кв. м).
Успешно развиваются торговые сети и в регионах. Здесь активность проявляют не только авторитетные международные компании, но и отечественные, польские. В частности, в Познани в ноябре прошлого года открылся торговый центр семьи Kulczyk “Старый пивовар”. Пока действует первая очередь (20 000 кв. м торговых площадей). В перспективе будет построена вторая (30 000 кв. м). Другая польская корпорация — Echo Investment, акции которой котируются на Варшавской фондовой бирже, в августе 2002 г. открыла торговый центр Galaxy площадью 41 500 кв. м.
Однако самый большой проект в регионах — торговый центр Nowe Miasto в Кракове. Комплекс, строительство которого планируется завершить к 2006 г., разместится между историческим центром города и территорией, занимаемой Центральным вокзалом. В его состав войдут 54 000 кв. м торговых и 10 000 кв. м офисных площадей, а также кинотеатр-мультиплекс и гостиница. Проект реализует компания ECE (европейский лидер в области торговых центров) совместно с Tishman Speyer Properties.
Рынок торговых площадей в этой стране развивался менее стремительно, чем офисный. Однако в середине 1990-х именно здесь, впервые в странах ЦВЕ, начался прорыв. К 2000 г. на польском рынке не осталось ни одного регионального сетевика, входящего в топ-10. Сейчас места в первой тройке распределились между Ahold, Auchan и Carrefour. Первыми “пришельцами” из числа непродовольственных товаров стали бутики Benetton, Diesel, Salamander. Серьезную конкуренцию им составили несколько запоздавшие испанские производители Mango и Zara.
Примечательно, что, не найдя соответствующих духу времени помещений в центральной части городов, крупные сетевики стали размещаться в спальных районах, где могли быть построены соответствующие всем необходимым параметрам торговые комплексы. Возможно, по этим причинам магазины на главных торговых улицах Варшавы — Хмельна, Нови Свят, Маршалковска — не всегда могут похвастаться “джентльменским набором” арендаторов. Как правило, крупным иностранным операторам требуются многофункциональные помещения площадью от 4000 кв. м. А их в условиях исторической застройки очень трудно найти.
В столице Польши — Варшаве сосредоточен 21% торговых точек. Еще 46% приходится на долю семи областных центров. Интересно, что в Польше прижилась “американская мечта” — уик-энд всей семьей в гипермаркете или торговом молле.
Чехия
Пожалуй, самым крупным комплексом в Праге за последние несколько лет стал проект “Город ангелов” (Andelcity), реализованный австрийской компанией UBM Realitatenentwicklungs. Его первая очередь составила 100 000 кв. м, включая торговые, офисные площади,